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个人转租商铺该缴什么税?
 
 

 具体业务

 

事实一:张某以个人名义向产权所有人租赁商铺,后又委托宋某某以商贸城产权管理办公室名义与租户签订租赁合同租金大部分是租户直接转账给某,也有部分租金是租户先转给宋某某,宋某某再转给某。
经对租赁合同进行统计共计取得租赁收入1000元,未申报纳税。
 
事实二: 张某承租郑州XXX公司位于某商贸城回迁区二楼商铺后,委托元某某直接进行转租,共计取得租赁收入200元,未申报纳税。
 
事实三:张某家人将自有回迁安置房委托他人对外出租,通过检查人员各方取证调查,已有证据显示,张某某已自愿放弃回迁安置房权利,该批安置房由其母亲及弟妹所有,并行使权力。
 
事实四:某与平合伙经营,转租该商场负一楼商铺,平与某合伙经营中,双方各占50%股份,平负责日常经营,商户租金都是汇入平账户,由平直接收取。
 
  纳税义务分析
 
1. 某是否具有相关税种的纳税主体资格,是否为适格的纳税义务人?
 
某作为自然人,在民事上享有完全的民事权利能力,这也决定了他有权参与市场交易,进行转租行为,并承担该转租行为在税法上衍生的相应纳税义务,天然具备作为纳税主体的实质要件。
 
事实一事实二中,某承租商铺,委托他人进行转租,但是不论以什么名义转租,某是事实上的租金收取人,也是这一转租交易行为中的真正的转租人。上述转租交易行为的实际转租人是某,而非充当中间人的宋某某与元某某等人,某完全参与了承租、再转租这一市场交易活动,并对该交易产生的所有经济后果和法律后果负责。
 
事实三中所涉及的回迁安置房由其家人所有,某对这批回迁安置房,既无所有权,又无使用权,无法主张任何权利,因此也不存在相应的纳税义务。
 
事实四中,平负责日常经营,商户租金都是汇入平账户,由平直接收取,还原这一事实中商铺转租行为之间的法律关系,可以发现,某没有全部参与承租、再转租的交易活动,平是真正的直接经营人,并对交易产生的所有经济后果和法律后果负责。平是真正的纳税义务人,应该承担税收应承担由其负担部分的相关纳税义务,即法定的税收之债,而某作为该行为的受益人,与平存在的是意定的合同之债,平承担纳税义务后,可以向某请求支付应由其负担的份额。
 
 
增值税
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定,“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。”根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16)第十三条规定,纳税人出租不动产,未按照本办法规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。某转租商铺,应该承担相应的增值税纳税义务。
 
房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”由上,国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以明确,除此之外的一切人,均不构成房产税的纳税义务人。也就是说,转租人无需缴纳房产税,而应由房产所有人缴纳。该税种中,个人本身具有纳税主体资格,但是某仅作为转租人,并非是真正的纳税义务人,所以,对于事实一事实二及事实四中,某的转租行为,不产生房产税纳税义务,事实三中,某也并非房产所有人,同样不产生房产税纳税义务。
 
个人所得税
 
某在进行商铺转租,取得属于其个人的相关收入,属于《中华人民共和国个人所得税法》第二条所列“所得”的范畴,应根据取得收入申报缴纳个人所得税。
 
2. 某取得租金收入是否属于生产经营所得?
 
某在进行商铺转租行为的过程中,最具有争议的问题是,转租行为带来的个人所得收益,是其个人财产租赁所得还是作为个体工商户取得的生产经营所得。
 
某不仅以产权管理办公室名义与租户签订租赁合同,并且雇佣了多人为其转租行为提供服务,并且定期支付工资和其他费用,已经构成是事实上的个体经营,应该认定为从事生产经营活动。
 
征管法指出,对未按规定办理税务登记的纳税人,若其取得相关应税收入,满足课税要素,应依法纳税,只要满足了上述这些课税要素,即使有关主体按照相关规定,办理税务登记,也不影响其纳税义务的成立。对于某来说,是否进行登记,不影响其因生产经活动发生生产经营所得。
 
此外,《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条第五项明确了经营所得包括个人从事生产、经营活动取得的所得。同时《个体工商户个人所得税计税办法》(国家税务总局令第 35 号)也再次明确,个体工商户包括尚未或暂未纳入工商行政部门登记管理但应经其他政府有关部门批准从事学、医疗、咨询等有偿服务活动的个人以及应领未领相关证照直接从事个体生产、经营的个人。
 
所以,某从事房屋转租活动,并且聘用有员工从事经营管理,实际属于未办理营业执照的个体工商户,应按照生产经营缴纳个人所得税。
 
3. 某预收租金收入的纳税义务发生时间
 
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
 
某转租商铺采取预收款方式,预收三年房租,一次性转账,根据上述规定,某发生增值税纳税义务的时间都是收到预付款的当天
 
但是,根据《国家税务总局个体工商户个人所得税计税办法》第五条规定,“个体工商户应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期收入和费用。本办法和财政部、国家税务总局另有规定的除外。”某取得生产经营所得的个人所得税纳税义务,应按照权责发生制划分到租金产生的相关年度。
 
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